5

Земельні викрутаси. Або як, чому і кому виділяється земля у Рівному

Закон і справедливість

На весняній сесії депутати не дали згоду на виділення безоплатно 14 соток землі в центрі міста. З цього приводу довелось почути безліч суперечливих коментарів. Хто правий? Чи ті депутати, які дотримались законодавства і не надали безоплатно ділянку, чи ті, хто автоматично голосував так, як було прописано в рішенні суду?

Там же на сесії один з доволі впливових депутатів висловив сентенцію: «якщо це – рішення суду, то міська рада повинна прийняти ідентичне рішення». Сталось це під час обговорення земельного питання, яке викликало в значної частини депутатів негативну реакцію. Але депутат наполягав: є рішення суду і рада має йому підкоритись і виділити землю двом громадянам.

Однак він забув чи не знає, що при вирішенні майнових питань місцевого значення міські ради діють як суб'єкти владних повноважень. Простіше кажучи, депутат не просто має право голосу, але і право на свободу думки і волевиявлення. І суд не може зобов’язати депутатів міської ради голосувати за певним сценарієм.

Суд не вирішує питання, віднесені до компетенції органів місцевого самоврядування. У разі незгоди з рішеннями місцевої ради з питань, віднесених до їх компетенції, суд (за наявності підстав) може визнати таке рішення недійсним. І може зобов'язати відповідний орган місцевого самоврядування залежно від характеру спору виконати певні дії або не вчиняти чи припинити їх. Суд вирішує ці питання по суті, якщо це відповідає закону.

Для прикладу: не суд «приймає рішення про прийняття в експлуатацію будинку», а відповідний орган місцевого самоврядування. І не суд визначає, кому надати чи не надати земельну ділянку. Суддя не «виділяє» і не «наділяє» земельними ділянками. Бо відповідно до Земельного кодексу України і Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення питань щодо передачі земель комунальної власності у власність чи користування, оренду громадянам та юридичним особам є виключним правом міської ради, як суб’єкта права власності на землю.

А тепер про рішення сесії, яке власне і викликало стільки суперечок, як серед депутатів так і серед рівнян. По суті не зрозумілими були два питання: чому в центрі міста під житловий будинок садибного типу виділяють аж 14 соток і чому безоплатно, а не в оренду?

Згідно Земельного кодексу України у разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників. Але в будинку по 16 Липня не було створене ОСББ. Значить мова йде про присадибну земельну ділянку.

Читаємо далі Земельний кодекс, точніше його статтю 40. Тут сказано, що громадянам України за рішенням органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку в межах норм, визначених цим Кодексом.

Стаття 121 ЗКУ встановлює норми (розміри) безоплатної передачі земельних ділянок громадянам: «г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд присадибна ділянка в містах - не більше 0,10 гектара». Тобто площа даної присадибної земельної ділянки по 16 Липня, яку могла б надати міська рада для всіх співвласників одного житлового будинку, не повинна була бути більше 0,10 га.

Але в постанові суду, на яку посилались деякі депутати, сказано, «що кожен з позивачів має право на безоплатне одержання земельної ділянки по 0,1 га, а разом 0,2 га», і тому суд приймає рішення про надання 0,1443 га. Якщо б в будинку було, наприклад, 4 співвласники, то це не означає, що їм кожному виділили б по 0,10 га. За законом вони можуть отримати безоплатно тільки частки присадибної земельної ділянки, яка в загальному під будинком буде не більше 0,10 га.

Окрім того при подачі документів на вирішення сесії слід було б вказати кількість співвласників. Бо за законом розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває в спільній частковій власності, здійснюється за згодою ВСІХ співвласників.

Згідно тієї ж статті 40, земля громадянам не обов’язково передається у власність, а може бути передана і в оренду. Окрім того «не більше 0,10 га» означає, що площа може бути виділена в розмірах необхідних для обслуговування будинку, тобто і менше 0,1 га.

Ділянка знаходиться в центрі міста. В майбутньому можлива ситуація, коли ділянку прийдеться вилучати для суспільних потреб (сьогодні подаруємо, а завтра будемо викуповувати за гроші громади?).

Отже, суд в своєму рішенні визнає протиправною бездіяльність Рівненської міської ради і зобов’язує її надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею в 0,1443 га у власність для будівництва та обслуговування жилого будинку.

А депутати міської ради задають слушні питання:

— чому площа земельної ділянки, яка фігурує в рішенні суду, перевищує граничні норми, встановлені ст. 121 Земельного Кодексу?

— для чого у центрі міста землю надавати у власність, а не в оренду?

Рішення суду обов’язкове до виконання. Але як тепер вийти з даної ситуації?

Крейдяна історія

На вулиці Крейдяній, що у Рівному, проживали в приватних будинках дві сусідки. В однієї присадибна земельна ділянка була дві сотки, а в іншої - 2,86. Частина будинків на цій вулиці, починаючи з № 32, зносяться. Тому у 1973 році рішенням рівненської міської ради депутатів трудящих другій сусідці, замість 2,86 сотки, безоплатно виділили 6 соток для будівництва житлового будинку по вулиці Малоровенській (сучасна вул. Фучика). Тоді ж іншій сусідці, яка мала всього 2 сотки, надали в тимчасове користування сусідню ділянку в 2,86 сотки, яка залишилась після виїзду сусідів. Логічно було б припустити, що ця громадянка має право на приватизацію цих 2+2,86 соток. З цією заявою вона і звертається до Рівненської міської ради.

А ось тут починається саме цікаве.

У липні 2000 року згідно рішення міської ради укладається договір оренди на 5 років на ділянку в 2,86 соток, але чомусь не з громадянкою, яка вже користувалась цією землею, з якою межує її присадибна ділянка, а укладається договір з тією, яка вже отримала від міста 6 соток та й живе в іншому кінці міста.

В квітні 2005 року рішенням міської ради вище вказана земельна ділянка надається в оренду вже на 25 років і знову громадянці, яка вже отримала ті шість соток. А протокол обстеження і погодження меж спірної земельної ділянки чомусь датується не квітнем, а груднем 2005 року і не має погодження з власницею будинку суміжної ділянки. І що саме цікаво, міський суд чомусь стоїть на її стороні. А за ним і апеляційний та Верховний суди.

Вважаєте це справедливим?

Природно, що виникає споконвічне питання: хто винен? І чому міські депутати кілька разів підтримували таке рішення?

Тут би, здавалось, слід відмінити ці рішення на сесії. Але ні! За рішенням Конституційного Суду України (від 16.04.2009р.) «органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами і не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є "гарантією стабільності суспільних відносин" між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення».

Залишається сподіватись, що може прокурор винесе протест на рішення Ради і буде вимагати його скасування. Однак це можливо тільки при виявленні в рішенні порушень Закону. Але порушення носять не нормативний, а скоріше моральний характер.

Чи мали право надати «земельнішій» сусідці додатково до приватизованих 6 соток ще одну ділянку в оренду? Мали…

А які ж права іншої? Дадуть під приватизацію всього 2 сотки, а про оренду і згадувати не будуть. І ось тут виникає ще одне питання: а чи всі мешканці міста отримали у приватну власність чи оренду хоч одну земельну ділянку?

По даному питанню – вихід є. Треба знову звертатись до суду про визнання недійсним рішення міськради. А виконавчим органам місцевого самоврядування підтримати справедливість.

Земля і підприємці

Ще один цікавий приклад. Як кажуть: «Народ України проти…»

В лютому 2004 року рішенням Рівненської міськради одному з підприємств на десять років в центрі міста надаються в оренду дві земельні ділянки під будівництво торгових закладів. Одна ділянка - на квітниковому бульварі між театром і ринком, а друга – на прибудинковій території будинку по вулиці Полуботка.

Ділянки повністю розташовані в зоні дії обмежень через пролягання там електрокабелю, радіозв’язку, каналізації та газопроводу: площа обмежень першої ділянки – 98%, другої - 80%. Щоб будуватись, треба ці інженерні мережі перенести. Але куди і за рахунок чого? Тільки за рахунок ущільнення прибудинкових територій, за рахунок знищення дитячих і спортивних майданчиків та зон відпочинку.

У серпні 2008 року архітектурно-містобудівна рада прийняла одноголосно рішення: «Вважати недоцільним проектування та будівництво будь-яких будівель на вул.Пересопницькій (на пішохідній зоні) від театру до вул.Полуботка. Запроектувати благоустрій прилеглих дворових територій». Але як виявилось – заспокоюватись було рано.

В грудні 2009 року по одній з ділянок чомусь надаються містобудівні умови. А після прийняття в 2011 році новоспеченого Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» склалась унікальна, та майже патова ситуація. Якщо забудовник розробив проектну документацію і зареєстрував декларацію про початок будівельних робіт, то згідно закону він без всяких дозволів, без громадських обговорень, без рішень архітектурно-містобудівних рад і в більшості випадків без обов’язкової експертизи розпочинає будівництво. І міська влада на нього фактично не має впливу.

Що ж робити? Відповідь одна. Взяти приклад з київських подій по призупиненню будівництва на Андріївському узвозі. Де громада змогла відстояти свої права і право України на відповідність не тільки архітектурним нормам, але і історичній спадщині.

Щодо другої ділянки, яка надавалась підприємству за рахунок прибудинкової території, то тут містобудівні умови не були надані. Використання даної ділянки орендарю запропоновано під проведення благоустрою. Але за часи оренди підприємством (2004 – 2012 роки) ділянка була затоптана, знищені кущі і квітники, розламані дитячий майданчик і прилади для сушки білизни.

Восени мешканці будинку зібрали кошти та замість орендаря провели благоустрій. Висадили кущі і дерева, встановили стіл і лавочки, вклали плитами доріжки, прикрасили графіті стіну сусідньої трансформаторної будки та встановили огорожу. Аж раптом піднявся галас. Міліція та прокуратура розпочала перевірку дій мешканців. Управління земельних ресурсів склало навіть акт, за яким люди повинні відшкодувати підприємству-орендарю «збитки» в сумі 1760 гривень. І за що? За те, що було висаджено кущі на «відкушеній» для орендаря частині прибудинкової території. І ніхто з цих структур «не вгледів», що на орендованій ділянці саме підприємство-орендар незаконно влаштувало три кіоски, не маючи ні договору суборенди земельної ділянки, ні дозволу на їх встановлення…

Мало того, підприємство-орендар подає на мешканців заяву до суду і вимагає «допустити» його до ділянки. Як ви думаєте, цей орендар буде займатись благоустроєм? Ні! Він сподівається, що прийде або нова влада, або зміниться начальник управління містобудування, який надасть жадані квадратні метри на дитячому майданчику під вікнами мешканців для будівництва ще одного триповерхового «ларька».

Цікаво, яка буде правова позиція суду до цього питання? Чи запропонує підприємству разом з мешканцями докласти зусиль до подальшого благоустрою ділянки, яка ще на початку 60-х років була виділена для обслуговування будинку? Чи має надію і впевненість суд, що орендар, який 8 років нічого не робив для благоустрою, щось захоче зробити за останні два роки?

Зрозуміло, що не можна на майданах розв’язувати питання про архітектурний стиль будівництва чи про художні напрямки в дизайні парків і скверів. Для цього потрібні спеціалісти та фахівці.

Але варто, щоб питання виділення під будівництво земельних ділянок, які формально не визначені як прибудинкові території, але такими реально є, проходили громадські слухання і розглядатись на архітектурно-містобудівній раді.

Мешканці сусідніх житлових будинків повинні бути ознайомлені з містобудівними умовами щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, меж ділянки, її благоустрою та озеленення.

Кожен має рівні права перед законом. Кожен має право вимагати від влади міста, в якому він проживає, прийняття справедливих по відношенню до нього рішень. Кожен мешканець міста має право знати, де він житиме завтра і яке місто успадкують його діти. Зрештою, господарями міста, як каже закон, є територіальна громада, а значить кожен з нас.

Людмила ТУРОВСЬКА,

Депутат Рівненської міської ради